Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с назначением земли и видом его использования.
Как определяется кадастровая стоимость земельных участков на примере земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов?
В соответствии с действующим законодательством все земельные участки, входящие в состав земель населенных пунктов разделены на 17 видов разрешенного использования. В составе каждого районного центра Московской области (Дмитровский район Московской области, Солнечногорский район Московской области, Талдомский район, Истринский район, Можайский район и т.д.) имеются свои административно-территориальные единицы: сельские поселения, городские поселения. В Москве - это административные округа. В составе каждого сельского поселения или городского поселения выделяются отдельные кадастровые кварталы. Для каждого кадастрового квартала определяется (устанавливается) кадастровая стоимость земли в соответствии с привязкой к каждому из 17 видов разрешенного использования. Единицей измерения кадастровой стоимости конкретного земельного участка принято считать удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра конкретного земельного участка. Для определения кадастровой стоимости всего земельного участка необходимо удельный показатель стоимости 1 квадратного метра умножить на количество квадратных метров площади земельного участка.
Таким образом, необходимо учитывать, что удельный показатель определяется для каждого кадастрового квартала при учете каждого конкретного вида разрешенного использования.
Бывают случаи, когда для земельного участка устанавливается несколько видов разрешенного использования. В этом случае, для каждого из видов разрешенного использования по конкретному кадастровому кварталу определяется удельный показатель кадастровой стоимости конкретного земельного участка. Тот удельный показатель, который больше по своему значению и будет выбран в качестве удельного показателя для определения кадастровой стоимости данного земельного участка.
Бывает так, что вид разрешенного использования на земельный участок не установлен. Земельный участок предоставлен в 1993 году в собственность, но в документе (свидетельстве) на право собственности на землю не указан вид разрешенного использования. Тогда собственнику или пользователю данного земельного участка необходимо обратиться в орган местного самоуправления (орган государственной власти) с заявлением об определении вида разрешенного использования конкретного земельного участка.
Следует знать, что отнесение конкретного земельного участка к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам:
|
- в случае наличия на конкретном земельном участке возведенных (построенных) объектов недвижимости, разрешенное использование такого земельного участка должно соответствовать функциональному назначению строения. В свою очередь, назначение строения можно определить по записи в документах по технической инвентаризации.
Например, в техническом паспорте на здание указано, что оно имеет назначение «офис». Следовательно, земельный участок следует отнести к группе №7 (с видом разрешенного использования) для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
Например, на интересующем нас земельном участке расположено два здания. Одно из зданий имеет запись в техническом паспорте о виде своего функционального использования - «офис», второе здание имеет запись - «производственное помещение». Тогда вид разрешенного использования будет определен на земельный участок, расположенный под данными зданиями следующим образом: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «Для размещения производственных и административных зданий».
В том случае, когда земельный участок не застроен, то устанавливается один из 17 видов разрешенного использования, при этом учитываются требования градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.
Каким образом осуществляется определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков.
- Субъектом Российской Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки всех земельных участков, расположенных на его территории.
- Росреестром (управлением по соответствующему субъекту) составляются списки земельных участков, подлежащих оценке. В данном списке отражаются такие характеристики земельного участка, как: площадь участка, место расположения участка, наличие или отсутствие на участке строений, в случае наличия строений на участке, указывается их назначение.
- Росреестр привлекает оценочную организацию, которая определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и для каждого из видов разрешенного использования. За основу берется среднерыночная стоимость земельных участков в конкретном квартале с определенным видом разрешенного использования. Также принимаются во внимание средние рыночные цены стоимости объектов недвижимости (строений), расположенных на данных земельных участках. Иными словами, удельный показатель - это средняя рыночная стоимость одного квадратного метра земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.
- Результаты кадастровой оценки утверждаются нормативным актом субъекта Российской Федерации.
- Утвержденные результаты кадастровой оценки вносятся в систему кадастрового учета соответствующего управления Росреестра по конкретному субъекту Российской Федерации.
|
